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Quand il vaut mieux s’adresser à un courtier

Publié le 28 juin 2019 | Catégorie(s) : Prêt hypotécaire

Cas particuliers : quand il vaut mieux s’adresser directement à un courtier Il existe des […]

Cas particuliers : quand il vaut mieux s’adresser directement à un courtier

Il existe des situations où, bien que les conditions de revenus suffisants soient remplies par les demandeurs, les banques refusent le plus souvent d’accorder un prêt hypothécaire. Et les courtiers immobiliers ont des solutions.

 

« Dans tous les cas suivants, les clients ont pratiquement tous eu un refus dans leur banque avant d’arriver chez MiD Finance », annonce Pascale Dewinter, Responsable du service Prêt Hypothécaire chez MiD Finance.

Quand les clients n’ont pas de fonds propres pour financer les « frais de notaire ».

Pour autant que les emprunteurs respectent les conditions d’acceptation, il est possible de financer l’achat et les frais. C’est le principe de l’emprunt hypothécaire 125 (pour 125%). Le dossier sera ainsi présenté en deux parties distinctes. D’une part, le courtier proposera un crédit hypothécaire traditionnel pour l’achat et éventuellement des travaux. D’autre part, il proposera un crédit hypothécaire sans hypothèque pour financer les frais de notaire.

 

« Mais, pour cette partie, la durée est limitée à 120 mois maximum. Une fois ce crédit remboursé, il ne restera plus que le crédit hypothécaire traditionnel à payer », explique Pascale Dewinter .
Mais les parents, pour faciliter la vie de leur enfant majeur qui veut emprunter, peuvent aussi se porter garant. Dans ce cas, un courtier peut faire un dossier pour financer l’achat de l’habitation de l’enfant plus les frais de notaire plus les éventuels travaux, en un seul crédit hypothécaire.

 

« Dans ce cas, le bien des parents de l’emprunteur est pris en garantie hypothécaire en premier rang, s’il n’y a plus d’hypothèque dessus, ou en second rang, si le crédit hypothécaire n’a pas encore été remboursé. »

En cas de « mention négative » à la banque nationale.

Les banques refusent automatiquement les dossiers pour lesquels les clients ont eu un fichage à la banque nationale, même régularisé. Ce fichage peut d’ailleurs survenir pour des raisons très diverses. Par exemple, si vous avez un compte bancaire dormant (non utilisé) dans une banque, les frais de compte non-payés s’accumulant avec le temps, la banque fiche le client. Ou encore en cas de changement d’adresse, les courriers n’arrivent pas à destination. En cas de changement de compte bancaire, les domiciliations ne sont pas correctement transférées.
« La mention à la Banque Nationale ne signifie donc pas nécessairement que le client est un mauvais payeur. Si le client fournit une explication à sa banque, certaines acceptent quand même le dossier de crédit, avec une légère  »pénalité » sur le taux d’intérêt », précise Pascale Dewinter.

Pour des acquisitions immobilières à l’étranger.

Dans le cadre de l’achat d’un bien à l’étranger, la garantie hypothécaire du dossier est le bien que le client possède déjà en Belgique. Le salaire sert de seconde garantie.

« Ce produit attire donc des propriétaires le plus souvent libres de charge (maison payée). En cas de non-paiement du crédit, une saisie sur le salaire peut être effectuée et le bien belge vendu. »
Les garanties sont donc identiques à l’acquisition d’un bien en Belgique. Pourtant, les banques sont frileuses à accorder ce genre de prêt hypothécaire. « Peut-être en raison de la mobilité des clients et de la crainte qu’ils pourraient partir s’installer à l’étranger ? »

 

Les courtiers, comme MiD Finance, sont, eux, plus ouverts à ce genre de dossier.

 

« Nous pouvons financer les crédits hypothécaires pour des biens achetés dans les pays limitrophes à la Belgique, ainsi qu’en Italie et en Espagne, jusqu’à 100% de la valeur du bien belge. Pour les autres pays, nous serons limités à 85%. Bien entendu, il n’est pas question de financer un achat immobilier dans un pays en conflit. »

Pour les cas de regroupement de crédits incluant des crédits non-immobiliers pour en faire un nouveau crédit hypothécaire.

Les banques n’acceptent pas de réaliser des regroupement de crédits pour un nouveau crédit hypothécaire si un ou plusieurs n’ont pas un but immobilier : ils se limitent aux dossiers purement immobiliers.

 

« Chez MiD Finance, par contre, nous disposons de nombreux produits en regroupement, nous devons justifier au minimum 51% de but immobilier », détaille Pascale Dewinter. « Dans le cas de regroupement de crédits non-immobiliers sans crédit hypothécaire en cours, nous avons le crédit hypothécaire à but mobilier. Ce produit n’est accessible que pour des dossiers réguliers, ou fichés « régularisé ».

 

Par contre, la loi interdit un tel regroupement de crédits si le propriétaire est libre de charge hypothécaire, mais fiché « ouvert ».

Pour les dossiers de sortie d’indivision dans le cadre d’une séparation, divorce, succession.

Comme pour les regroupements ou centralisations, les banques se méfient des rachats de crédit avec soulte (divorce). En effet, le rachat doit, dans la plupart des cas, être prolongé dans la durée pour que le conjoint gardant la maison puisse assumer la charge mensuelle. « Les banques acceptent très rarement de s’auto-refinancer. »
Pour information, dans le cadre d’un divorce ou de séparation, la soulte est le prix convenu entre les ex-conjoints et qui permet à l’un de racheter la part de l’autre dans le bien immobilier afin d’en devenir l’unique propriétaire.

 

Dans les cadre de successions, il arrive régulièrement que les héritiers aient d’autres crédits ou dettes en cours. « Si ces dernières n’ont pas de but immobilier ou si les clients ont eux-mêmes des crédits, les banques refuseront certainement de financer la sortie d’indivision. »

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